Wat is een VvE?

Wat is een VvE?

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een vereniging van de eigenaren van woningen die tot een appartementencomplex behoren.

Deze eigenaren hebben een aandeel in het eigendom van de gemeenschappelijke voorzieningen van het gebouw en grond en het exclusieve gebruiksrecht een privé-gedeelte (de eigen woning).

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Wat doet een VvE

De VvE zorgt voor het organiseren van het onderhoud en het beheer van de gemeenschappelijke onderdelen van het appartementsgebouw. Welke onderdelen gemeenschappelijk zijn, staat beschreven in de splitsingsakte. Daarnaast behartigt de VvE alle andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren, zoals bijvoorbeeld de opstalverzekering en ziet toe op de nakoming van de verplichtingen die de appartementseigenaren ten opzichte van elkaar hebben.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Moet ik lid worden van de VvE?

Als een gebouw door middel van een splitsingsakte is gesplitst in afzonderlijke appartementen met afzonderlijke eigenaren, dan moet er een vereniging van eigenaren opgericht zijn of worden. De eigenaren van de appartementen zijn verplicht lid van die VvE.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Wat is het verschil tussen een actieve- of een slapende VvE?

Een actieve VvE voldoet aan haar verplichting om minimaal één maal per jaar een ledenvergadering uit te schrijven, een onderhoudsplan op te stellen en geld te reserveren voor onderhoud en beheer.  Voldoet een VvE niet aan deze verplichting, dan is sprake van een slapende VvE. Bij een slapende VvE dreigt verwaarlozing van de gemeenschappelijke delen van het complex, wat uiteindelijk zal leiden tot hoge kosten om het achterstallig onderhoud alsnog uit te voeren.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Hoe gaat de besluitvorming in een VvE?

Binnen een VvE is de algemene ledenvergadering het hoogste orgaan waarin iedere eigenaar stemrecht heeft. Het bestuur van de VvE bereidt de vergadering voor en voert de besluiten uit.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Wat zijn mijn verplichtingen als lid van een VvE?

Alle leden dragen de gemeenschappelijke lasten van de VvE en zijn dus verplicht mee te betalen aan het beheer en onderhoud van het complex. Dit bedrag noemen we de VvE-bijdrage.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Wat als het de VvE niet lukt om het gezamenlijke onderhoud te organiseren?

Wanneer sprake is van een slapende VvE, of wanneer een deel van de eigenaren de besluitvorming over noodzakelijk onderhoud tegenhoudt, dan kan het achterstallig onderhoud zo ernstig worden, dat de gemeente de VvE via een aanschrijving zal verplichten het onderhoud alsnog uit te voeren of de gemeente zal het onderhoud voor rekening van de VvE laten uitvoeren. Voor het zover komt is het raadzaam om bij de gemeente te informeren of ze willen helpen bij het actief maken van de VvE en het organiseren van het onderhoud.

Klik >>hier<< voor meer informatie.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Hoe zit het met huurders in een VvE?

Soms zijn appartementen door de eigenaar verhuurd. In dat geval zijn niet de hurende bewoners lid van de VvE, maar is de eigenaar/ verhuurder lid.

Klik >>hier<< voor meer informatie.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Onderhoud(splannen)

Waarom onderhoud?

Onderhoud is nodig om de technische kwaliteit van het gebouw op peil te brengen en om dat ook in lengte van jaren zo te behouden. Daarbij kan onderscheid gemaakt worden in:

  • Klachtenonderhoud: Een onderdeel is kapot of functioneert niet meer en moet daarom hersteld of vervangen worden
  • Planmatig onderhoud: Er zijn onderdelen die periodiek aangepakt moeten worden, zoals schilderen van kozijnen of onderhoud aan CV installaties
  • Groot onderhoud of renovatie: Bij groot onderhoud gaat het om herstel of vervangen van substantiële delen van de woningen, terwijl bij renovatie dat ook
Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Wat is een meerjarenonderhoudsplan?

Met een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) denkt u als VvE vooruit. Wanneer verwacht u dat bepaalde onderhoudswerkzaamheden nodig zijn en wat zal dat gaan kosten. Zo kunt u ruim op tijd beginnen met het reserveren voor te verwachten kosten en kunt u achterstallig onderhoud voorkomen. Ook heeft u dan de tijd om na te denken over het mogelijk combineren van onderhoud, met het realiseren van andere wensen, zoals bijvoorbeeld het energiezuiniger maken van de woningen.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Kan een VvE meer doen dan alleen het noodzakelijke onderhoud?

Mits de leden van de VvE instemmen, kan de VvE veel meer doen dan alleen het noodzakelijke beheer en onderhoud. Het wegwerken van achterstallig onderhoud is echter een verplichting die via aanschrijven van de gemeente ook afgedwongen kan worden, terwijl dit voor toevoegen van extra kwaliteiten en verduurzamen niet geldt.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Welke rol kan een VvE vervullen bij energiebesparing?

Veel van de gemeenschappelijke gebouwdelen die door de VvE worden beheerd, zijn ook van invloed op het energiegebruik, zoals de gevels, de kozijnen en het dak. Ook is soms de verwarming gemeenschappelijk. Onderhoud aan dak, gevels en kozijnen, kan heel efficiënt gecombineerd worden met energiebesparende maatregelen. Je zit dan maar één keer in de rommel, de energiebesparende maatregelen zijn door het combineren goedkoper, het bespaart op de verwarmingskosten en ook het wooncomfort neemt toe. Als VvE kan je ook los van onderhoudswerkzaamheden energiebesparende maatregelen voorstellen. Bijvoorbeeld het plaatsen van zonnepanelen voor de opwekking van duurzame energie. De rijksoverheid en sommige gemeenten hebben verschillende stimuleringsmaatregelen getroffen om eigenaren binnen VvE’s te steunen bij het nemen van energiebesparende maatregelen.

>Inspiratiebijeenkomst<

>Duurzaamheidsscan voor VvE’s<

>Energiescan<

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Er is wat te kiezen

Wat is verduurzamen meer dan alleen energiebesparing?

Een duurzame woning is energiezuinig, comfortabel, fijn om in te wonen, veroorzaakt geen gezondheidsrisico’s, is ook goed te bewonen wanneer je ouder wordt of minder mobiel, gaat zuinig om met drinkwater en de gebruikte materialen zijn weinig milieubelastend. Gezien de klimaatproblematiek, is energiezuinigheid daarin wel een heel belangrijke factor, maar de andere factoren mogen zeker niet verwaarloosd worden.

Er zijn verschillende hulpmiddelen ontwikkeld om meer zicht te krijgen op al die ‘kwaliteitsaspecten’ en om ze binnen de VvE bespreekbaar te maken.

>WoningChecklist<

>Kwaliteitsblad<

>GPR Gebouw<

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Is goed ook goed genoeg of wil ik beter?

In Nederland moeten gebouwen aan wettelijke eisen voldoen. Deze staan beschreven in het Bouwbesluit. Voor bestaande woningen gelden de eisen zoals die van kracht waren op het moment dat de woningen gebouwd werden. Inmiddels zijn diverse eisen aangescherpt, zoals de eisen die betrekking hebben op de energiezuinigheid.

De wettelijke eisen zijn de minimale eisen waaraan moet worden voldaan. Voor de meeste zaken betekent dit dat het ook slechter kan, maar dan wordt niet voldaan aan de wettelijke eisen en het kan ook beter. Dit betekent dat je als VvE of als lid van een VvE ook wat te kiezen hebt. Als het gaat om gemeenschappelijke voorzieningen dien je als VvE die keuze te maken. Gaat het om individuele voorzieningen, dan kan je zelf die keuze maken.

Voorbeeld 1.: Eén van uw huisgenoten heeft luchtwegklachten. In die situatie stelt u hogere eisen aan het ventilatiesysteem dan  bewoners die nergens last van hebben. Is het een collectieve ventilatie, dan heeft u daar instemming van de VvE voor nodig.

Voorbeeld 2.: U werkt ’s avonds en wil overdag rustig kunnen slapen. Dan stelt u hoge eisen aan de geluidwering tussen uw woning en die van de buren en tussen uw woning en de straat. Terwijl iemand die al op leeftijd is en niet zo best meer kan horen, niet snel last heeft van geluidhinder.

Voorbeeld 3.: Uw energierekening is hoog, maar geld speelt voor u geen rol. In die situatie zou voldoen aan de minimale eis al voldoende zijn, maar kijkend naar de klimaatproblemen en de gevolgen daarvan voor de toekomst, zou elke woning eigenlijk zo snel mogelijk energieneutraal gemaakt moeten worden.

Er valt dus wat te kiezen. Daarbij gaat het soms om individuele wensen, soms is ook een groter maatschappelijk belang in het spel. Soms kunnen verbeteringen individueel per woning aangebracht worden, soms moet het collectief of is toestemming van de VvE nodig.

Er zijn verschillende hulpmiddelen ontwikkeld om meer zicht te krijgen op al die ‘kwaliteitsaspecten’, welke keuzen er mogelijk zijn en wat daarvan de consequenties zijn.

>Woningchecklist<

>Binnenmilieuprofiel<

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Energiebesparen en verduurzamen

Ik wil zonnepanelen. Hoe moet ik dat aanpakken

Het dak van een VvE-complex valt onder de gezamenlijke verantwoordelijkheid van de VvE. Voor het plaatsen van zonnepanelen op het dak is dan ook instemming nodig van de VvE. De eerste stap zal dan ook zijn om uw wens bij het VvE-bestuur kenbaar te maken en het als agendapunt op te voeren voor de volgende VvE-vergadering.

Om voor de eigen VvE of voor een specifiek complex een plan op te stellen en uit te werken, komt heel wat kijken. Daarom heeft de gemeente Den Haag het fenomeen “Studiegroep Zonnestroom voor VvE’s” ontwikkeld. Ook zijn er leveranciers van PV-panelen die speciale besluitvormingstrajecten voor VvE’s hebben ontwikkeld.

>>Studiegroep Zonnestroom voor VvE’s<<

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Kan ik individueel zonnepanelen op het dak leggen, of moet dat collectief?

Grofweg zijn er 3 varianten om PV toe te passen op een VvE-complex:

  1. De VvE schaft een PV-installatie aan en benut de opgewekte stroom voor het gemeenschappelijke stroomverbruik, zoals voor de lift en algemene verlichting. Het te veel aan zonnestroom kan de VvE terugleveren aan het net, waarvoor ze dan een vergoeding krijgt.
  2. De VvE geeft een individueel lid van de VvE toestemming om PV-panelen te plaatsen en de opgewekte stroom zelf te gebruiken. Er moeten dan afspraken gemaakt worden om de beschikbare ruimte op het dak te verdelen en over de aanpak wanneer onderhoud nodig is aan het dak onder de PV installatie.
  3. De VvE geeft een aantal leden van de VvE toestemming om PV-panelen te plaatsen en de opgewekte stroom onderling te verdelen. Deelnemers aan zo’n initiatief kunnen een coöperatie vormen. In dat geval kunnen later ook andere leden toetreden en vertrekkende bewoners kunnen uittreden. De verdeling van de opgewekte stroom kan daardoor ook wijzigen.
Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Ik wil energiebesparen. Wat kan ik zelf doen en waar heb ik de VvE voor nodig

De hoogte van uw energierekening wordt deels bepaald door uw eigen gedrag en deels door de energetische kwaliteit van de woning en de installatie. De factor gedrag hebben u en uw huisgenoten in eigen hand. Niet meer en niet langer verwarmen en verlichten dan echt nodig is en zuinige lampen en apparaten aanschaffen kan zonder tussenkomst van de VvE. Zelfde geldt voor kleine besparingsmaatregelen zoals radiatorfolie en tochtwering.

Voor de aanpak van de woning, zoals isolatie van dak, gevels en begane grondvloer en zonne-energie installaties, heeft u de VvE  nodig. Heeft de VvE daar nog geen plannen voor,  leg het dan voor aan het VvE-bestuur en laat het op de agenda zetten van de volgende algemene ledenvergadering. Laat u vooraf informeren wat er op dit gebied al bedacht is.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

In het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) zit nu nog niets aan energiebesparen en/of verduurzamen. Hoe krijg ik dat er wel in?

Het MJOP wordt in de meeste gevallen opgesteld door het bestuur of een ingehuurde adviseur/beheerder om daarna ter goedkeuring voorgelegd te worden aan de ledenvergadering. Veel onderhoudsmaatregelen zijn efficiënt te combineren met energiebesparing of andere duurzame maatregelen. Wanneer de beheerder dat niet zelf initieert, kunt u het als lid van de VvE op de agenda laten zetten van de ledenvergadering. Vraag om een energiebesparingsplan en vraag de uitvoering zo te plannen dat die is te combineren met onderhoudswerkzaamheden.

Stappen kunnen zijn:

  1. Breng het in bij de technische commissie of start in overleg met het bestuur en met andere enthousiaste leden een energiebesparingscommissie
  2. Informeer naar wat er in uw situatie allemaal mogelijk is

Diverse hulpmiddelen zijn daarvoor beschikbaar.

Klik >>hier<< voor handige hulpmiddelen.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Wat moet er gebeuren om van een onderhoudsplan een ‘duurzaam’ onderhoudsplan te maken?

Eén energiebesparende maatregel maakt van een MJOP nog geen Duurzaam MJOP. Daarvoor is het nodig eerst te inventariseren welke verduurzamingsmaatregelen er mogelijk zijn, daarvoor een uitvoeringsplan op te stellen met een planning en begroting en moet er besluitvorming hebben plaatsgevonden en budgetten zijn gereserveerd. Het voordeel van het opstellen van een integraal plan is dat maatregelen efficiënt gecombineerd kunnen worden met werkzaamheden die sowieso al gepland stonden.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

We willen een beter energielabel. Hoe pak ik dat als bestuur aan?

Het energielabel zegt iets over de energiezuinigheid van het complex. Een beter energielabel draagt ook bij aan een positieve profilering. Om het label te verbeteren zijn energiebesparende maatregelen of is duurzame energieopwekking nodig. Om daar een verantwoorde keuze in te maken is een energiebesparingsadvies aan te bevelen. U krijgt daarmee inzicht in wat in uw complex mogelijk is, wat de consequenties zijn en of dit vraagt om aanvullende maatregelen (bv zorgen voor goede ventilatie na kierdichting) ,wat de kosten en besparingen zijn, hoeveel labelstappen het oplevert en of gebruik gemaakt kan worden van subsidies.

Klik >>hier<< voor handige hulpmiddelen.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Financiën en financiering

Hoe krijg ik inzicht in de financiën van mijn VvE?

Het bestuur van de VvE dient elk jaar verantwoording af te leggen over het financiële beheer van de VvE. Het bestuur stelt een jaarrekening op en maakt ook een begroting met daarin de te verwachten inkomsten en uitgaven voor het komende jaar. Het meerjarenonderhoudsplan wordt daarbij gebruikt om de uitgaven voor het onderhoud te onderbouwen. De leden van de VvE stelt een kascommissie in die jaarlijks de financiën controleert.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Wat is een onderhoudsfonds?

Het onderhoudsfonds is de spaarpot van de VvE voor het (groot) onderhoud van het appartementengebouw. Vanaf 1 mei 2005 is het voor VvE’s verplicht om een dergelijk fonds te hebben. Mocht de inhoud van het fonds niet toereikend zijn om noodzakelijke werkzaamheden te financieren, dan kan de VvE ook geld lenen bij een bank of fonds.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Hoe hoog is de maandelijkse bijdrage voor het onderhoudsfonds?

De omvang van het onderhoudsfonds is afhankelijk van de te verwachten kosten voor onderhoud, af te leiden van het meerjarenonderhoudsplan. De bijdrage van iedere eigenaar afzonderlijk is afhankelijk van het ‘breukdeel’, het gedeelte van het totaal van het complex, dat is beschreven in de splitsingsakte. De hoogte van de bijdrage wordt elk jaar in de algemene ledenvergadering vastgesteld.

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Hoe kan ik mede-eigenaren verplichten om een slapende VvE actief te maken en mee te betalen voor beheer en onderhoud?

Om de slapende VvE vlot te trekken en mede-appartementseigenaren zover te krijgen dat ze meebetalen in het onderhoud, zijn verschillende juridische stappen mogelijk. Zo kan de gemeente bij de kantonrechter om een machtiging verzoeken om een VvE op te roepen voor een vergadering waarop ze mag aangeven wie de vergadering voorzit, over welke agendapunten vergaderd wordt en dat er een meerjaren onderhoudsplan moet worden opgesteld. Is er sprake van achterstallig onderhoud, dan kan de gemeente via ‘aanschrijving’ de VvE dwingen om dat onderhoud alsnog uit te voeren.

Klik >>hier<< voor het Machtigingsmodel

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook

Kan een VvE ook geld lenen voor de financiering van energiebesparende maatregelen?

Landelijk is er de ‘Energiebespaarlening voor VvE’s’ waar onder bepaalde voorwaarden een VvE geld kan lenen voor het realiseren van energiebesparende maatregelen. Ook bieden enkele gemeenten financieringsmogelijkheden die of speciaal voor VvE’s gelden of voor een collectie aanpak in het algemeen. Informeer hiernaar bij uw gemeente.

Klik >>hier<< voor de Energiebesparingslening voor VvE’s (landelijk).

Klik >>hier<< voor de Stimulering collectieve investeringen in bestaande woningen (Apeldoorn).

Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook
Share on LinkedInPrint this pageTweet about this on TwitterShare on Facebook